近日，一线城市火爆的房地产市场和随之飙升到非理性的房价，已经到了让人不得不注目的程度。然而，这样的现象并未让人们对中国的经济前景产生任何乐观期待，各路媒体的分析和预测已经铺天盖地，但无论是崩盘预警或险中求生，处于非常状况的楼市都足以引起巨大的担忧和焦虑。全球性的实业衰微、军备竞赛和金融领域的穿透性霸权，让经济危机的阴影成为惘惘的威胁，这是否意味着自二战结束以来某种相对而言的世界平稳阶段即将被现实催压到破裂的边缘？而中国十几年来依靠房地产和廉价劳动力所构筑的经济高速增长已近强弩之末？此后还会发生什么？我们该怎么办？分析师并不能给出答案，在前途未卜的焦灼中，回顾历史也许会让人更加清醒。
本期当代文化研究网向大家推送香港岭南大学文化研究系许宝强教授的《从亚洲金融危机看香港金融地产结构的困局与出路》一文（原载《热风学术》第一辑）。这篇文章以1997年亚洲金融危机期间的香港地产为讨论对象，作者将这次危机置入资本主义的历史结构中，进行参照性分析，以详实的数据描述了香港地产自1970年代以来的涨跌历程，并侧重于结合地产、金融和国际政治角力，揭示所谓“自由市场”神话背后的真相，为我们指出了地产和金融这两个垄断性行业的反市场本质。进而，该文试图为亚洲金融危机过后的香港金融地产困局寻找出路，文中的论述提示读者，经济的缓慢增长乃至衰退并不像言论鼓吹的那么可怕，相反，在垄断行业受挫期间，可能孕育更多自下而上的活力和自主性。
许宝强
1997年7月泰铢大幅贬值，印度尼西亚、马来西亚、菲律宾，以至中国大陆、台湾、新加坡、南韩和日本等地的金融经济，均在骨牌效应下纷纷受到不同程度的影响，香港也不能置身事外，陷入了长达数年的经济衰退，再加上21世纪初的“非典”危机，到了2003年下半叶经济才开始再次恢复。不幸的是，香港似乎并没有学习到经济危机带来的教训，不仅没有尝试改变过于集中在地产和金融的经济结构，更故态复萌，使香港再次陷入由金融地产主导的经济结构困局。
由泰国开始的亚洲金融风暴，并不是一件短暂而孤立的事件。自1970年代下半叶(特别是1980年代)开始，全球各地便此起彼落地陷入各类金融危机之中。以墨西哥在1982年8月宣布“赖债”为代表的第三世界债务危机，除了拉丁美洲以外，还涉及非洲、东欧、中东及亚洲等数十个国家(Wood 1985：10；Zloch-Christy 1987：41-42；《人民日报》7-13-1990：6 )；连串的银行倒闭分别在东欧(1980至1990年代)、北欧(1990年代)、美国(1980年代下半叶)、日本(1980年代末1990年代初)等地方出现；再加上欧洲在1992、1993年出现的货币(外汇)危机等等。可以说，差不多没有什么国家或地区能“幸免于难”。
此外，1980、1990年代的世界金融危机也不是历史特例。经济史家Charles Kindleberger(1989) 罗列了1720至1987年间世界曾发生的三十一次重要金融危机；拉丁美洲经济史家Carlos Marichal(1989) 亦记录了从19世纪开始的重要债务危机：1820年代、1870年代、1890年代、1930年代(另参看Fislow 1989： 19)。换言之，金融危机是资本主义历史长河中反复出现的现象。
由于金融危机“古已有之”，也不是个别地区的孤立事件，因此要理解亚洲金融困局的成因，以作为避免日后重蹈覆辙的参考，我们有必要进行长时段和大范围的考察。法国年鉴学派史家布罗代尔(Fernand Braudel) 关于历史资本主义的讨论，正好为我们提供一个分析框架。
对于历史的资本主义，布罗代尔提供的是一种结构主义的解读。他认为“以欧洲为中心的”世界经济的发展，存在着各类时段不一的周期起落，由基钦(Kitchin)短至三至四年的周期，到库兹涅茨(Kuznets)约二十年左右的周期，到康德拉捷夫(Kondratiev)约半个世纪的长波，以至布罗代尔自己提出的百年趋势(自13世纪至20世纪共四次)。这些经济周期使布氏坚信资本主义世界历史是“一种有节奏的潮汐运动”。对布罗代尔来说，自1970年代初期开始的世界经济收缩(1990年代末东亚金融危机可以看作为这次长周期下浪的其中一个表现)，可能只是进入了另一次的康德拉捷夫周期的下浪，或百年趋势的下降阶段而已。
布氏指出，在11世纪左右，以欧洲为中心的资本主义世界开始建立，资本主义的重心自始经历了三次转移。第一次转移发生在16世纪末，南欧较发达地区(意大利的热那亚和威尼斯等城邦)为了摆脱1590年左右的经济衰退，把经济活动的重心转移往欧洲北部¾¾以阿姆斯特丹为中心的荷兰地区。第二次在18世纪下半叶，资本主义重心由荷兰转移往英国，其间荷兰亦经历了大规模的资金外流及经济衰退。20世纪初，英国亦因资金过剩而大幅增加其在北美的投资，资本主义重心也随之转移至美国。资本主义重心的转移，往往与金融膨胀(financial expansion)和金融危机同步进行。因此在16世纪、18世纪、20世纪初和20世纪80、90年代，我们均看到资本家纷纷从实业中抽出资金，投放在高流动性的金融部门，虽然在不同的历史脉络下，其性质和规模都不同，但结果都造成金融膨胀和随后的金融危机(Braudel 1984)。
布氏认为，资金从实业转往金融，正是每个历史资本主义发展长周期中的一种“成熟”表征，或可以说已步入黄昏(Braudel 1984: 246)。阿锐基(Giovanni Arrighi)尝试把布罗代尔的观察理论化，提出在每个历史资本主义的长周期(或布氏所说的“百年趋势”)中，资金都会经历由高流动性、高适应性和高自由度的金融资本形态，转向投入特定的物质生产领域，以求取利润。这转移的过程，阿锐基称为“物质膨胀”(material expansion) 阶段，也就是资金流动性降低的时段(例如工业革命时期)。资本家之所以愿意让手上资本的流动性减少，主要是因为这时段正是资本主义长周期的上升阶段，经济前景良好，投资实业的风险不高。但到了长周期的下浪，“物质膨胀”达到了极限之后(这部分与长周期上升阶段导致的物质过度生产有关)，资金便纷纷撒离实业领域，转移往高流动但也是高风险的金融部门，导致“金融膨胀”(financial expansion)现象，也就是回归到资本的高流动性、高适应性和高自由度的形态。这个资金由实业转移到金融部门的过程，便是阿锐基称之为“金融膨胀”的阶段，与“物质膨胀”的阶段合在一起，便构成了一个资本积累有系统的周期(systemic cycle of accumulation)(Arrighi 1994: 4-6)。
以阿锐基的理论架构为起点，下文尝试对1990年代的亚洲金融危机和香港的金融地产结构，进行一种历史的分析。
1990年代末期的亚洲金融危机，其实可以看作是1970年代下半叶以来历史资本主义世界又一次“金融膨胀”的结果。在1950年至1980年间，世界的货币供应增长速度，与世界贸易的增长速度大略相等，但在1980年代这十年期间，世界货币供应增长了155%，而世界贸易总值只增加了16%(Clements 1989：142)，使1990年的外汇市场交易金额，达到了同年世界贸易额的25倍。踏入1990年代，“金融膨胀”进一步发展。全世界最繁忙的纽约股票市场的交易额，1996年比1982年增长了六倍(The Economist，13-12-1997：74 )；到了1995年，全球每日的外汇交易额便达到13000亿美元，比全世界官方外汇总储备的12000亿美元还要高，使发生金融危机的风险大为增加(Chossudovsky 1997：4)。值得注意的是，1980年代的“金融膨胀”虽然是全球性现象，但在亚洲太平洋地区最为显著(表一)。
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表一：银行资产的增长(1981-1990) |
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地区 |
增长率(%) |
|
欧洲 |
9 |
|
美国 |
7 |
|
日本 |
12 |
|
亚太区(不包括日本) |
21 |
Asian Finance，15-9-91：83
1970年代以降的“金融膨胀”局面，可以用来印证亚锐基关于“物质膨胀”达到了极限的说法。1974到1983年间，世界七大发达国家(美、德、法、英、意、加、日)工业部门的平均利润率，由1960年代的20.3％，下降至11.4％(Glynoet al. 1990：77；Itoh 1990：117)，反映出工业部门经过了1950、1960年代的高速膨胀后，已愈来愈接近发达国家可能容纳的极限。针对这情况，发达国家资金一方面流向金融部门，另方面则流向欠发达地区的工业部门，但在1980年代第三世界债务危机爆发之后，资金进一步流入当时还未完全受债务危机影响的东亚地区，因此在1990年代，东亚等地的工业部门也逐渐出现了生产过剩的情况，[1]而当地的金融、地产等带投机性部门也同时大幅扩张。东亚地区近十多年的“金融膨胀”，以至投机泡沫爆破后的金融危机，均是在此历史脉络中出现。
然而阿锐基借助布罗代尔的历史研究发展出来的理论，只能为理解亚洲金融危机，提供一个非常粗略的分析框架，绝不能取代具体的历史分析。1990年代的金融危机，循阿锐基的思路，恐怕只是最近一次(也是自15-16世纪以降的第四次)的资本积累有系统的周期下浪的一种征候。这最近的一个周期自19世纪末开始，也就是当以英国为主导的世界资本主义体系逐渐让位于美国霸权统领下的世界新秩序。由于两次世界大战均不在美国境内进行，使它不单避过了毁灭性的破坏，更利用他国连年战火的机会，在军事、政治和经济上超越了欧洲，成为战后世界经济的新领导者。
但美国的霸权大计，却同时种下了日后的危机。第二次世界大战以后，美国为了使其产品市场得以扩大，以及阻止共产主义扩张，便透过军援、马歇尔计划等，来刺激备受战争破坏的西欧和日本的经济，在1944年更促使布雷顿森林体系(Bretton Woods System)的建立，奠下了战后至1960年代末的世界金融秩序。布雷顿森林体系包括了国际货币基金会和世界银行的创建，亦包括了由黄金在背后支持的美元本位固定汇率制，减低了对外贸易的风险，从而有利于美国对外贸易和投资扩张。不过，对欧洲、日本等地的支持，虽然使美国的跨国企业的经营范围扩大，但却同时导致了欧、日企业的赶上，增加了竞争的压力；此外，美金的外流也导致了离岸美元市场的建立(特别是欧洲美元市场)，后者相对少的管制，进一步吸引美元流入欧洲等地。不过，美元在欧洲的过度供应，使憧憬美元真实价值下降的人数增加。在布雷顿森林体系下，美国不能将其货币贬值，因此被迫以黄金储备购回对美元渐失信心者抛售的美元，再加上越战的支出，美国黄金储备由1957年的229亿美元跌至1971年的102亿美元(Itoh 1990：48-49)。这迫使美国于1973年放弃美元¾¾黄金本位制，而建基于此的固定汇率制度也因此幻灭。
与世界主要货币汇率浮动同时出现的，是从1970年代加速的金融自由化：由西欧、美国开始，到所谓新兴工业国，再透过国际货币基金会的推波助澜，席卷第三世界。金融自由化并不纯粹是市场经济运作的必然结局，而更多是各种政治经济组织角力的后果。美国在1970年代开始的解除金融管制过程(financial deregulation)和金融活动全球化(globalization of financial activities)，欧洲(离岸)美元市场的竞争自然是一个重要诱因，但这个过程之所以能够展开，没有政府以及支持金融自由化和全球化的资本家的大力推动，是难以发生的。而政府之所以支持这些政策，正是社会上各方力量，包括支持金融自由化和全球化的资本(如跨国大企业)、反对的资本家(备受保护的本土资本家)、工人、农民等，长时期角力的结果(参阅Block 1977)。东亚等地在1980、1990年代的金融开放和由此引发的危机，也是欧美发达国家与东亚本土政治经济力量合作和讨价还价的结果。例如日本在1980年代中期开展的金融自由化、泰国在1990年代初期解除外汇管制，这些都与美国的压力有关。不过，假若当地没有相应支持的声音，则恐怕也难以成事。东亚地区开放本地金融市场的结果，就是使得大量热钱流入，大大加重了本土金融市场受外国投资(机)者的影响(Montes 1998：17-20)。中国大陆与台湾在1990年代金融风暴中受影响较少，恐怕与它们的金融市场相对“封闭”有关。
以上的分析补充了阿锐基的理论框架，指出了在历史的资本主义进程当中，政治力量的重要作用，也点出了金融自由化和全球化等政策，并不是不可逆转的。不过，这可逆转性，绝不是说个别国家的政策可以完全左右历史资本主义的结构性趋势，特别是当个别政府只把金融危机理解为孤立的短暂事情，希望以各种短期政策，把经济重新拉上快速增长的轨道，这恐怕只是缘木求鱼。
布罗代尔和阿锐基的论述，不单提供了对亚洲金融危机的另类理解，更可进一步引伸来分析香港近三十多年的经济发展：如何陷入以地产和金融部门为主导的经济结构的困局。
踏进了20世紀70年代，迄至亚洲金融危机爆发前（除1974至1975、1982至1983和1994、1995年外），香港的地产部门便一直保持高速增长，楼价不断上升。特别是在1984年以后（至1997年），各类住宅楼宇的售价上升了14倍，是香港战后最长一次不断上升的楼市(范鸿文 1998：16；另可参考《房地产导报》1993年3月（总81期），页12-14）。楼价的增幅，远高于同期的平均通胀率，使地产部门成为了一枝独秀的高利润部门。[2]
不过，楼价迅速增长的同时，香港市民的收入却远未能追上楼价的升幅，反映楼价已愈来愈脱离香港市民的实际购买力。事实上，自1970年开始至1980年代中期，楼价平均每年上升约15.5％，而工人工资则只上升11.9％（《经济导报》总2014期，页16）。自1984年至1993年初，楼价的增幅更几乎是同期本地人平均收入增幅的一倍（《房地产导报》1992年6月，总72期，页5），虽然1994至1995年楼价回落了约二至三成，但之后至1997年，短短二年间楼价竟跳升约一倍(范鸿文 1998：17)，使楼价更进一步脱离薪金增幅。香港大学及香港物业检讨报告的一项调查亦发现，1993年一个市区400方呎住宅单位的售价，竟相等于一个本地大学新毕业生15年的收入(《香港联合报》1993年7月31日，页20），另据消费者委员会估算，1995年一个普通家庭约要花四分之三收入作买楼供款(消委会 1996：1)，可见问题的严重性。
1998年金融风暴之后，香港的楼价大幅下跌，2003年才开始逐步上升，至2006年上半年差不多回复至1998年的水平(见图一)。然而，随着楼价回升，市民的供楼负担也再次增加，2003年在香港购买400平方呎私人楼宇的家庭，平均需要花4.49年的入息去供楼；到了05年，则要花上6.22年的收入(《明报》，3-8-06，A16)。此外，随着楼市的上升，香港的经济重新回到以往由地产和金融主导的轨迹，平白失却了转型的大好机会(见下文)。
引致香港1990年代末的经济衰退和及后没有利用金融危机去改造以往由地产主导的经济结构，除了归因于弥漫社会的短视心态外，恐怕也与地产部门的国际性格、过去三十多年香港经济(包括政府的财政收入和其它部门如金融业)过于依赖地产部门的经济结构和政治权力转移有关。
图一：
香港政府统计署(http://www.rvd.gov.hk/tc/doc/statistics/graph2.pdf)
（1）地产市场的国际性格
香港的楼价脱离市民用家需求能力，但仍能不断飙升的情况，充分反映出香港地产市场的投机性质，以及国际性格。香港地产市场的投机性与国际性的特色，与世界经济的周期衰退有着密切的关系。正如上文指出，自1970年代初开始，特别是在1980年代以后，除了东亚地区以外，世界各地的经济增长均无复1950、1960年代“黄金时期”的旧观。在这周期性的经济衰退当中，除了东亚地区还能提供有限的投资机会外，各地投资者均面对资金缺乏出路的问题。由于前景不妙，需要较长期投入的实业投资便难以吸引商人；相反，带有投机性质但回报较高及较快的行业却成为投资者上上之选。因此，出现了布罗代尔所指的“金融膨胀”现象。
金融部门并非是唯一在世界性经济衰退中膨胀的部门，地产部门往往亦是资金流进的热点。这主要是由于楼房土地正愈来愈被投资者视为纯粹的“投机手段”(means of speculation)，成为与股票、外汇等性质愈来愈接近的金融资产(Haila 1991:34)。
亚洲的地产泡沫，[3]在很大程度上与1980、1990年代的金融膨胀有关。世界各地的失业资金(unemployed capital)，纷纷投入东亚的地产市场。香港近年带有国际和投机性质的地产部门的不断扩张，正是在这种国际背景下完成。
在1980年代以前，香港的地产业首先是控制在英资，然后是本地华资的手中。然而到了1980年代中期，来自东南亚、日本、台湾，以及中国大陆的资本，依次在香港大量投资各类房地产，使脱离了本地市民购买能力的地产市道，获得国际上的承托，因而长期居高不下。[4]除了直接投资于地产市场外，外国资金，特别是日本的融资，也大量贷款给本地发展商。累积至1998年1月，日本银行与香港地产有关的贷款达三分之一(见表二)，而在贷款额最高的十大银行中，日本银行也占六家。
表二：来自不同国家或地区的银行在香港与地产有关的贷款（截至1998年1月）[5]
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地方 |
未偿还贷款总额 (百万美元) |
银行数目 |
|
日本 |
9,830.41 (33.3%) |
29 |
|
香港* |
3,735.00(12.65%) |
17 |
|
德国 |
3,366.78 (11.4%) |
11 |
|
美国 |
2,173.24 (7.36%) |
13 |
|
法国 |
2,000.72 (6.78%) |
7 |
|
中国 |
1,386.93 (4.70%) |
18 |
|
英国** |
831.36(2.82%) |
10 |
|
注：*包括汇丰银行 **包括渣打银行 (数字为占总额比率) |
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《明报》9-2-1998：A4
（2）香港经济对地产部门的依赖
高利润的本港地产部门，不单吸引了巨额资金的流入，亦同时带动了金融业的发展。近二十多年香港金融机构的贷款当中，超过三成是与地产部门有关的（1987年除外），1998年以后这比例更增至超过五成（表三），反映金融部门与地产部门的密切关系。[6]
表三﹕香港金融机构[7]对地产建筑、购买居屋及购私人楼宇贷款统计（亿港元％）[8]
|
年份 (期未) |
对地产建筑、购买 居屋及购私人楼宇放款 |
本港总放款 (B) |
A/Bx100% |
|
1981 |
490.94 |
1,434.09 |
34.20 |
|
1982 |
686.42 |
1,873.21 |
36.60 |
|
1983 |
722.14 |
2,089.31 |
34.60 |
|
1984 |
774.77 |
2,209.06 |
35.10 |
|
1985 |
773.10 |
2,349.43 |
32.90 |
|
1986 |
837.64 |
2,709.29 |
30.90 |
|
1987 |
1,049.24 |
3,562.85 |
29.70 |
|
1988 |
1,448.78 |
4,564.87 |
31.70 |
|
1989 |
2,060.00 |
6,148.00 |
31.79 |
|
1990 |
2,540.00 |
7,600.00 |
33.42 |
|
1991 |
3,230.00 |
8,990.00 |
35.93 |
|
1992 |
3,700.00 |
9,990.00 |
37.04 |
|
1993 |
4,480.00 |
11,790.00 |
38.00 |
|
1994 |
5,480.00 |
13,890.00 |
39.45 |
|
1995 |
6,100.00 |
15,540.00 |
39.25 |
|
1996 |
7,500.00 |
18,010.00 |
41.75 |
|
1997 |
9,810.00 |
22,100.00 |
44.39 |
|
1998 |
10,050.00 |
21,100.00 |
47.63 |
|
1999 |
9,920.00 |
19,330.00 |
51.32 |
|
2000 |
10,250.00 |
19,650.00 |
52.16 |
|
2001 |
10,360.00 |
18,340.00 |
55.14 |
|
2002 |
10,200.00 |
18,340.00 |
55.62 |
|
2003 |
9,760.00 |
18,090.00 |
53.95 |
|
2004 |
9,970.00 |
19,230.00 |
51.85 |
|
2005 |
10,570.00 |
20,720 |
51.01 |
从另一个角度看，近年香港地产部门的急剧膨胀，亦明显与金融部门的快速增长有关。正如上面的分析指出，1970年代以后，缺乏出路的各地资金纷纷投往东亚地区及流动性高的金融等部门；再加上中国大陆的对外开放，使香港成为了外资进入大陆的桥头堡，导致自1970年代迄今，本港的外资银行及其它金融机构数目大幅上升，[9]大大增加了对本港商用和住宅土地的需求，这自然不能不对本已炽热的地产市道添加温度。
金融业的扩张还对地产部门起着另一重要的影响。由于地产发展需时不短，并且初始的投入庞大（如购置土地），因此能否获得大量稳定、充裕以及低成本的资金，便成为地产商成败的关键。1970年代以后伴随着“金融膨胀”现象出现的大量游资热钱，为地产发展创造了较有利的条件。加上近年(至1997年底金融危机爆发前)香港偏低的利率(这与世界的金融膨胀恐怕有关)，使地产商能以极低的成本，持有大量以待开发的土地，等候价高而沽。[10]
地产与金融业的相互依存和带动，使香港的地产(和金融业)近三十年多占股市总值不断上升，到了2006年初地产公司约占股市总市值的三至四成，反映香港的经济活动十分倚重地产业。此外，过去二、三十年香港政府收入中，约10-20％来自卖地收入，在最高峰时卖地收入曾占香港政府财政来源的36％(崔宁，《港房地产市场须软着陆》，香港《大公报》，2006年2月17日，A29)。1997年以后，政府的卖地收益大幅下降，造成了近年严重的财政赤字，只有当卖地收益在2004/05的财政年度再次大幅上升时(见表四)，财赤的问题才得以舒缓。这反映出香港政府对地产市道的依赖。
表四：香港政府的卖地收益(1997-2005，亿元)[11]
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1997/1998年 |
316.81 |
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1998/1999年 |
15.70 |
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1999/2000年 |
59.32 |
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2000/2001年 |
83.80 |
|
2001/2002年 |
26.83 |
|
2002/2003年 |
37.65 |
|
2003/2004年 |
0 |
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2004/2005年 |
199.05 |
香港地政总署（引自《明报》，2-23-2005，A3）
（3）政治的因素
香港地产与金融部门近二、三十年的快速发展，亦反映了香港的政治经济转变。正如布罗代尔指出，资本主义从来便不是纯经济的活动，政治、文化等均扮演了一定的角色。占资本主义领域十分重要的地产和金融活动，自然也不例外。其中影响香港近年经济最重要的政治因素，恐怕便是政权的转移及与此相连的政策改变。
英国政权的淡出，与中国政府对香港事务影响力的加深，对于本地近年地产与金融部门的急剧膨胀，显然扮演了极重要的角色。首先，正如许家屯回忆录指出，香港的地产商，特别是大发展商，对于中英协议中每年批地不能超过五十公顷的规定(虽然实际上每年批地均超过这数目)，均大表赞成，甚至反复要求中方：“土委会不能多批土地”，反映拥有大量地皮的大地产商很可能在限制批地中，获取更高的利润。事实上，近年大地产商用作发展的土地，只有很少部份是透过投标收购新推出的土地来进行的，相反，他们的土地主要源自吸纳可以换取土地的“换地权证”、收购旧型物业重建，以及更改土地的原来用途等。[12]用这些方法得来的土地，不单较新推出的土地便宜，同时亦可不受批地不超50公顷规定所限制，在旺市中亦可不断发展。
此外，政权的转移，亦使香港资本的构成发生变化。中国政府的地位突显，使得能否与它维持良好关系成为资本家的重要资产，尤其是对于投资地产与金融部门这些高风险行业，能否获得政权保护更形重要。数与中国政府关系至密切者，自然首推由政府本身的一部份所组成的中资企业。因此中资银行系统能成为仅次于汇丰的第二大金融势力、中资房地产投资能取代日本成为香港地产最大的“外来”投资者，自然不足为奇。为了保障日后的投资利润，以及巩固和发展已有的特权地位，本地华资、台资和东南亚华人资本家，纷纷利用与中国政府较易沟通、与中国有较强联系的特点，分别向中资及中国政府靠拢，加强自身与其它跨国资本在港投资的竞争能力，以享巨利。
政权转移与中国政府政策的转变，不单使坐拥庞大经济实力的中资得以在香港政治经济领域大展拳脚，为香港未来的资本主义发展投下一重大的变量；同时亦使本地或以香港为据点的资本家（包括在港中资），获得一个在国内庞大市场发展的良好机会，而且是近水楼台，尽享天时地利。
自1970年代开始，香港窄小的空间已无法完全吸纳大地产及金融资本家的庞大资金，因此他们纷纷北上，投资国内的地产市场。而中国政府亦于1987年开始，陆续实行土地使用权的有偿出让和转让制度；1988年更修改了宪法，规定土地的使用权可以依法转让。这些政策为急于寻求更广阔投资出路的本地华资、台资、东南亚华人资本，以及在港中资等，提供了大展拳脚的机会。据估计，到了1992年上半年，以香港为基地的地产投资者（包括在港中资和其它华人资本），约把其总投资约一成的资金，注入了内地的房地产部门，金额逾百亿港元（《人民日报（海外版）》1992年7月23日，页5），差不多所有本地大华资地产上市公司，均已在国内投资，开发的土地面积超逾280万平方米（《金融时报》1992年5月26日，页4），成为了国内房地产市场最大的“外来”投资者。[13]香港地产公司投资国内的情况一直延续至21世纪初，最近特别是集中在“豪宅”的市场(《东方早报》206年3月10日，D1)。
然而，并非所有人都可以在这些本地国内和国际的历史机遇下，获得相同的发展机会。正如布罗代尔有关历史资本主义的分析指出，只有那些手握巨资，或拥有优越的社会地位，或能与掌权者维持良好关系者，才有能力把握不同的机会，并作出选择；才拥有等待缓慢但却丰厚的回报的特权；[14]才有机会获取更多的资金以供其进一步发展（只有他们才能得到大笔的贷款）。
与主流的意识形态刚刚相反，香港经济绝非自由市场的运作。主掌香港经济命脉的金融和房地产市场，基本上都是由少数资本家垄断。香港消费者委员会在1994和1996年发表的两份报告，分别指出了香港银行和地产业的高垄断性。消委会指出，香港的存款市场由于缺乏替代产品，加上既存的法律容许银行公会设定利率上限(在21世纪初才取消)，导致明显的市场垄断(Consumer Council 1994：3-4)；房地产市场方面，在1991至1994年间，70％的新落成私人楼宇由七间大发展商兴建，造成这现象的原因，包括：发展商拥有庞大和便宜的土地储备(他们多在1985年以前以低价买入换地权益书和土地)，他们在1980年代中期以后，高价竞投土地，一方面使其持有的土地升值，另一方面则提高新发展商的入市成本，减少竞争。事实上，自1981年以来，已没有新的大型发展商加入竞争。此外，高财务成本和政府房屋的资格限制使其不能成为私人楼宇的替代品，均加强了大发展商对市场的垄断能力(消委会1996：3-5)。
地产发展商的垄断能力体现在他们的售楼策略。据消委会在1996年的研究指出，在1990年至1995年间，发展商之间采取了将楼宇单位分成小批推出，并且开售的时间互不重叠，使准买家的选择减少，从而维持高楼价。在楼市不景气时，则囤积居奇，待价而沽。[15]由于楼宇的供应在特定的时间内十分有限，因此容易为投机者炒卖。近年地产发展商更被容许把100％的新建楼房以内部认购的方式出售(而非公开在市场中售卖)，这明显已远离自由市场的开放原则。而政府一直不对投机者进行彻底的压抑(例如不愿征收极高的短期转售楼宇利得税项，也不打算征收楼宇增值税)，也助长了炒风。此外，大众传媒(特别是广告和房地产推广节目)与地产代理也扮演了关键的推波助澜的角色。因此，在1997年初炒风最为炽热时，楼市买卖者之中，有为数极多的炒家出现。[16]
面对地产商的垄断，香港政府似乎没有积极干预的意欲。[17] 相反，特区政府更在制造需求方面，协助维持高楼价的垄断市场局面。房委会在1998年初提出的出售公屋计划，一方面是配合特区政要求居者有其屋的想法，另一方面则恐怕是想把全港市民纳入房屋市场，使得从低收入家庭开始，逐渐以“楼换楼”的方式为最终的私人市场提供有效需求。若没有低价的公屋作为最低收入的“上车盘”，单是自由转售居屋或私人市场的低价房屋单位，正如上文分析，已经愈来愈脱离第一次置业市民的购买力。而在1998年后楼市低迷的时候，则暂停出售公共房屋和停止卖地，明显也是为了托高楼市。
自1980年代开始的金融膨胀与地产狂潮，愈来愈把香港经济推向畸型的结构。整个经济根本上由地产和与其有密切关系的金融部门所支撑，出现了当亚洲金融危机爆发之后，特区政府更要挽救极高价的楼市以“救经济”的荒谬现象。只不过“救了楼市”，虽然或可使银行不会立刻出现问题，但却不能长远救回结构早已失衡的经济。在整个1980、1990年代的金融膨胀和地产狂潮之中，以至2003年经济“恢复”以后，香港的经济增长主要来自国际、国内及本土的热钱的带动，而这又取决于投机者对香港金融和房地产市场前景的估算。香港政府、大地产商及金融资本在过去30多年中，努力形塑一个垄断的金融和房地产市场，以保证投机的利润。尽管表面上香港的经济长时期“安定繁荣”，但这种建基于结构失衡的泡沫经济，不仅难以禁受类似1990年代末的金融危机所带来的冲击，长远更会衍生各种不利的社会影响，例如单一的地产金融经济扼杀多元经济的发展机会和贫富两极分化等等。
政府与大地产维持高楼价的合谋，表面上似乎能够维持香港经济的繁荣，但长远的代价却不能忽视。高楼价和投机炒卖除了有利于地产商和小部分拥有两层楼房或以上的市民外，虽然也带旺了律师、地产代理、测量和银行等少数行业，并或可带动广告和一些高级消费行业的增长，但却会加重工贸和商业服务行业的租金成本，长远打击它们的发展。而市民的购买力亦被地产商吸收净尽，进一步不利本地大众消费行业的发展。而贫富差距的加剧，投机心态的扩张等负面影响，更是不在话下。
要等待特区政府下决心改变这种由地产金融主导的经济结构，无疑缘木求鱼，因为不单政府的主要收入来自卖地，更由于特区政府受大地产商和金融资本家影响极大。至于地产代理和大众传媒，由于利益所在，也会尽力推高楼市，使泡沬不致破灭。
1997年末的金融危机，虽然使不少人失业，但却同时为改变香港这畸型的地产金融结构，提供一次良好的变革机会。一方面把“买楼必定发达”的神话打破，从而使市民的注意力能从楼市中转移至别的领域；另一方面，楼价的下降亦有利于其它工商贸行业减低经营成本(主要是地租)，从而取得发展的空间。更重要的，是金融地产结构主导下的香港发展主义神话，也将受到挑战。伴随地产金融衰落的经济衰退，将为反思发展主义提供空间。不幸的是，香港似乎未有很好把握这次机会。难道真的要等待下一次金融危机吗？
（1）发展主义论述的批判
主流论述对金融危机和经济收缩的影响所作的响应，不外乎是提出各种策略，以祈在短期内使东亚经济重上快速增长的轨道。这种响应的基本假设，就是认为增长比不增长好，快速增长又比缓慢增长好。但究竟经济增长确实对谁人好？这种以“整体”作为论述单位的发展主义假设，自然不屑深究。
布罗代尔以史学家的眼界，探讨了在资本主义历史长周期起伏的环境下，不同阶层所受的影响。布氏指出，在经济增长迅速的年代，财富得来容易，特别是对于少数特权家族来说，更是致富良机，而在资本主义的中心地区，经济繁荣也可使普罗大众“分得一点残羹剩饭”，因此产生“国泰民安”的升平景象。但当经济持续增长的效果渐渐显现时，平民百姓的景况会变得愈来愈坏。一方面是经济增长导致人口暴增，使劳动人口的负担加重，加上工资的增长远远落后于繁荣时期高涨的物价，群众的实质收入以至生活水平往往不升反降，贫富差距日增。相反，在经济出现持续萧条的时段，虽然会令上层社会“蜷缩起来，韬光养晦”，但价格的持续下降，使劳动阶层的实际生活不一定会变坏。因此，布氏根据经济史家费尔普斯·布朗和歇拉·霍普金斯的统计数据，指出在被描述为百年持续衰退，甚至是“漆黑一团”的1380年到1510年和1630年至1750年间，物质生产虽然停滞，物价虽然持续下降，但劳动人民的实质工资却上升，消费和福利不一定比经济繁荣时段为差。(Braudel 1984)
历史学家布罗代尔
当然，布罗代尔对15至18世纪的历史的观察，并不一定完全适用于今天。事实上，随着资本主义世界的扩张和深化，在经济衰退期间的失业人口也会快速上升。这些失业人口由于其传统产业(例如农牧业)在“现代化”过程中备受破坏，再难以在衰退期间回到这些传统产业中，以自给自足的方式维持生计。不过，尽管如是，我们也不应由此便推导出一个带普遍性的结论，认为经济萧条便一定导致正在增加中的失业人口生活水平下降。因为失去资本主义正式部门(formal sector)的工作，并不代表他们不能在各类非正式部门(informal sector)中觅得生计。事实上，布氏也曾指出，往往在经济衰退的环境之中，大量像小商贩运、家庭劳务、以物易物等非正式经济活动，会如雨后春笋一样，蓬勃生长，例如日本这已经十分“现代化”的国家，在1973年经济衰退时，当地的非正式部门，特别是合作社运动，便生机勃勃(参看横田克己1992)。而这阶层的生活质素，是否便一定比不上在经济繁荣、物价飞升的时段的底层劳工，似乎还未有足够的历史证据作出结论。
经济增长缓慢甚至衰退，还有另外一些好处。布氏指出，经济长周期的下浪往往会刺激文化活动蓬勃发展，例如在1815年后，“浪漫主义使已届暮年的欧洲焕发青春的热情”。此外，在经济繁荣的年代，由于财富得来容易，因此守护既有制度的保守心态大行其道，人心不思改进，拘泥旧习。相反，在经济危机时期，往往焕发出各种各类求生存活的对策，是创造力得以相当充分展现的时代(Braudel 1984)。再者，在经济增长缓慢的年代，对生态环境的破坏减慢，不良的作息消费习惯被迫改变，这些也正好扭转“现代化”过程带来的种种恶果。
（2）香港金融地产经济结构的出路
从这个历史角度看，1990年代末的亚洲金融危机和经济衰退，可能是一次改变发展主义生活方式的机会。以香港为例，受金融危机打击最大和最直接的，是正在供楼自住，特别是已经或面临失业所谓“中产”人士。在1996年全港约一半家庭拥有私人物业，其中的五分之一拥有政府出售的居屋，其余五分之四是私人住宅，而拥有物业的业主自住率在1995年约为一半(思聪 1998：14；消委会 1996：1)。由此推算，全港约五分之一家庭拥有私人物业作自主用途，估计其中不少已完成(或接近完成)供款过程。因此，由于金融危机、楼价下跌而导致要背上沉重负担的供楼人士应该不算很多(要注意的是当中有不少是在楼价比现在还低时购入楼宇)。大众传媒对“买楼一族”在金融危机時段备受打击的报导，似有夸大之嫌，这恐怕与传媒本身由于利益关系(想维持广告收益和自身也拥有物业)有关。况且，这些有能力购买私人住宅的“中产”人士，由于在经济衰退期间通货收缩，他们的生活水平也不是一面倒的完全下降。
至于居于由政府提供的公共房屋及无屋人士，在楼价下降中，由于租金下降和通货收缩，生活质素或许还会有所改善。而拥有两间私人楼宇或以上物业的人士，以及在楼市大涨的各类得益者¾¾律师、传媒、测量师、地产商、地产代理、银行和地产/金融市场投机者，他们在金融危机中或许大受打击，但他们的生活水平，恐怕不用我们太为其担忧吧。
对于那些在香港政府与地产商构作出来的垄断金融地产结构受害最大的人士¾¾被迫在金融危机前购入高价楼宇自住的“中产”人士，虽然值得同情，但却不应以维持这种垄断结构作为前提，来减少他们的损失。对于失业人士，也是一样。与其把他们的未来生活全押在垄断的金融地产结构这框框之内，倒不如利用这个机会，逃出这单一(因而是高风险)的经济结构，尝试在其它领域(包括非正式部门内)发展。况且，在这个世界经济长周期下浪的结构性趋势下，香港政府与地产商等要长期维持这种垄断性高楼价的单一经济结构，恐怕也不是件容易的事。
这种由地产和金融部门主宰的单一经济(泡沫)结构，不论我们喜欢与否，恐怕都将会引来另一次的经济衰退。面对新的经济危机，各种社会力量是否愿意和有能力改造单一的经济结构，是香港未来能否转危为机的关键。
[1]以半导体为例，记录芯片的销售价在1996年下跌了80％，这主要是在亚洲过度投资的结果。而汽车每年也有35％的过剩生产(The Economist，11-15-97：83)。
[2]自1976年至1980年，香港五大地产公司（长实、太古、置地、新鸿基、新世界）的凈利润增长分别达到二倍至十倍，利润率远比其它部门高(见So 1982: 16-17) 。另一项研究亦指出，1980年代上半期香港的地产企业边际利润率甚高，如置地、长实、新世界、新鸿基和恒隆的平均边际利润率，便达10％－30％不等（陈仪棨：124-125）。若与其它地区比较，香港投资物业的回报率约为10％，比其它国家的重要城市高出一倍有多（茹惠润 1987)。一些较近期的估算指出，香港发展商的一般售楼利润率往往超过30％(《明报》20-8-1997：B3)。
[3]日本的土地价格经常高于美国100倍以上。1980年代日本的土地的主要买家是大企业集团，它们的楼房资产值在1986至1988短短两年内，增加了2.8兆美元，约等于日本一年的国民生产总值(Stone and Ziemba 1993：149-150，195)。然而，随着日本的金融泡沫于1990年代初爆破，地产市场亦一落千丈，直至今天还未能恢复。类似的地产狂潮，也在1980年代下半叶的台湾出现。台北的住房价格在1987年1989年间上升了二倍半，导致了“无壳蜗牛”的抗争运动(吴家昌 1994；Far Eastern Economic Review，16-3-1989：55-56；19-10-89：65)。在东南亚，地产投机则来得较迟，在国际游资流入的情况下，地产市场在1990年代纷纷升温(Montes 1998：30)，直至金融危机爆发为止。
[4]1984年地产市道开始复苏后，首先大规模进入香港地产市场的是东南亚资金；接着日资于1986年左右加入，但在1990年代初续渐退出；随着1987年中台湾正式解除外汇管制，台资也就大量投入香港的股市和地产；中资公司于1988年至1989年间亦不甘后人，虽在1989年下半年一度淡出，但1990年下半年后又再次快速增长，据本港一些调查报告显示，中资在1990年代初已取代日本，成为香港最大的房地产外来投资者，参见《人民日报（海外版）》，1992年7月23日，页5；《国际经贸消息》，1992年8月4日，页1；《星岛日报》，1991年4月20日，页6；《房地产导报》1988年1月号（总19期），页12-13、1988年4月号（总22期）页14、1988年7月号（总25期）页25-26。
[5]来自香港地区的银行包括汇丰银行；来自英国的银行包括渣打银行。另外，表格中“未偿还贷款总额”一栏里，括号内数据为占总额的比率。
[6]金融机构对地产部门的贷款是在1970年代后半期才急剧增加的。从1978年底到1981年底，本港金融机构对建筑及地产发展的贷款增幅达390％；而1973年底到1977年底，有关的贷款增幅则只是94％。见曾澍基(1984)。
[7]包括银行及接受存款的公司。
[8]数据来源﹕1988年及以前数字引自《香港房地产年鉴1990》，香港经济导报社，1991。1989年至1996年数字引自Hong Kong Monetary Authority Annual Reports, 1993, 1994, 1995&1996。1997年以后的数字引自Hong Kong Monetary Authority--Annual Report各期。
[9]1989年全球500大银行中，有319家在港建立业务，到了1996年，这数目上升至334家(Monetary Authority Annual Reports 1993&1996)。
[10]例如香港三大地产商（新鸿基、长实和恒基）在1990年代初拥有的土地储备足够供应本港三至五年的住宅需求。见《明报》1991年9月22日，页29及《香港经济日报》1991年10月12日，页8；《FORBES资本家》1992年10月，页134。消委会(1996：5)估算，至1996年为止，发展商仍然持有约相当于总楼面面积7－8千万平方呎的土地储备。
[11]2003年-2004年政府暂停卖地。
[12]特别是把原来的公用事业用地改为商住用的房地产发展，差不多所有大地产均拥有一定的公用事业，例如新鸿基的九巴，九仓的电车及天星小轮，长实的港灯，恒基的煤气和油麻地小轮等，这些地产商近年兴建的不少大型屋村，均是在原来的船坞、油库、电厂或车站上改建而成的。
[!3]例如上海于1992年对外出让的土地所得，有70％是来自香港投资者，然后是台资和澳门资本（《大公报》1993年1月29日，页5）。又例如福建省截至1992年中卖地的收入中，占90％是来自港、台的境外资金（《北京）经济日报》1992年9月9日，页2；《经济参考报》1992年7月2日，页2）。广东省特别是深圳特区，港资的份额自然不会比在上海和福建低。然而，由于近年中国大陆经济“调整”，增长放缓，国内的房地产部门因此也在不断收缩。
[14]据一种简单的经济学分析，地产与金融的投资者之所以获得丰厚的利润，主要由于他们愿意承担较高的风险所致。问题是，能否承担风险较高的地产和金融投资，并不是单凭“愿意”与否便能成事，还得拥有可以去承担风险的实力（如投资所需的资金）。换句话说，“承担高风险”亦是一项特权。
[15]消委会引述政府土地供应和物业价格专责小组的研究报告指出，“在1994年4月底，于1992年建成大型屋村的新型楼宇单位，仍有8%空置。”而根据消委会自己的研究亦发现，“于1995年底有14%新楼(2,500个单位)在建成后两年仍然空置(其中11%由发展商持有)。这些楼盘经已获得政府批准发售”。此外，“由1994年1月至1996年5月期间，经政府批出销售楼花许可的住宅楼盘有57个，可提供的楼宇单位共4万多个，但截至1996年5月，只有40%在市面推出。期余60%的单位或是未曾推出，或留作内部认购。”(消委会1996：7)。
[16]据一项对香港20个屋苑进行的不完全统计中，1997年3月屋苑炒家入市的比例由六成至八成。所谓炒家，是指其买入的单位，在成交期完成以前便已放盘出售。这已不包括所谓中长线(半年、一年?)的投资者(投机者?)(《明报》, 12-3-1997)。
[17]特区政府提出每年建房八万千的目标，并不是如主流论者所言，是1998年以后楼价下降的主因。事实上，房屋供应不足从来就不是政府土地供应不足的问题，而是大地产商囤积居奇。事实上，在1990年代，楼价快速上升的时期，香港政府的住宅土地供应量亦同时大幅上升。大地产商之所以能够如此，部分是它们拥有雄厚的资金实力，部分则与利息长期处于低位有关(参考叶朗然1997: 39)。
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